Simulez le rendement SCPI avec atf-conseil-finance.fr en 2 min

Pour calculer le rendement net d’une SCPI sans vous tromper, vous devez raisonner en flux réels: prix d’achat (frais inclus), dividendes (après frais), fiscalité (TMI + 17,2 %), puis revente (avec coûts). Je vous donne ici une méthode pas-à-pas et une façon rapide de comparer comptant, crédit et marché secondaire, exactement comme le fait le simulateur de rendement SCPI sur atf-conseil-finance.fr (résultats informatifs et non contractuels). Si vous voulez aller vite, lancez une simulation puis vérifiez vos hypothèses avec un tableau de cash-flows.

Les formules que vous devez maîtriser (ou retrouver dans le simulateur)

On parle souvent de « rendement », mais opérationnellement vous allez manipuler deux niveaux. D’abord le rendement brut (taux de distribution), puis le rendement net, celui qui vous intéresse pour décider.

Voici les formules simples qui cadrent tout le reste :

• Revenus annuels estimés = montant investi x rendement de la SCPI
• Rendement réel = (dividendes annuels / prix d’achat) x 100
• Rendement effectif (secondaire) = rendement brut / (1 – décote)

Pour comparer des montages différents (comptant, crédit, revente anticipée), passez au TRI (IRR) : il tient compte de tous les cash-flows, y compris la revente. Le calcul utilisé repose sur une approche itérative de type Newton-Raphson pour résoudre une valeur actuelle nette égale à 0.

Du brut au net: ma méthode pas-à-pas (celle que je fais appliquer en agence)

Je vois souvent des simulations « propres » qui oublient un coût. Pas de secret ici malheureusement: une SCPI se juge sur ce que vous payez vraiment et ce que vous encaissez vraiment.

Procédez dans cet ordre :

1) Posez vos entrées : montant, rendement brut, frais d’entrée (souvent 8 % à 12 %), frais de gestion, TMI, prélèvements sociaux 17,2 %, durée, revalorisation des parts, comptant ou crédit, primaire ou secondaire.

2) Calculez le brut : exemple simple, 50 000 € x 5,0 % = 2 500 € brut/an.

3) Déduisez les frais : frais de gestion (exemples 8 % ou 10 % des revenus locatifs) et, surtout, amortissez les frais d’entrée sur votre durée de détention (vous évitez de « massacrer » artificiellement la première année).

4) Appliquez la fiscalité 2025 sur les revenus fonciers: TMI + 17,2 %. Exemple comptant: 50 000 €, 5,0 %, TMI 30 % donne un net annuel 1 320 €, soit 110 € net mensuel.

Petite anecdote terrain: j’ai déjà vu un investisseur valider un « 5 % net » sur un tableur… qui n’intégrait ni prélèvements sociaux, ni amortissement des frais d’entrée. Le simulateur et une feuille de cash-flows évitent ce genre de mauvaise surprise.

Secondaire: la décote augmente le rendement, les frais le ramènent sur terre

Sur le marché secondaire, la décote fait mécaniquement grimper le rendement effectif, mais votre prix d’achat complet doit intégrer les droits d’enregistrement 5 % (art. 726 CGI) et les frais: par exemple 1,8 % TTC côté acheteur, un avant-contrat à 240 €, et des frais de société de gestion 0â200 €.

Le cas chiffré le plus parlant: avec une décote de -20 %, on obtient un rendement effectif d’environ 6,25 %, et dans le scénario fourni, un net annuel 1 650 € (vs 1 320 € au primaire à hypothèses comparables). C’est exactement le type d’écart que vous devez tester en « tout frais inclus ».

Comparaison rapide: comptant ou crédit, et pourquoi le TRI tranche

Si vous financez à crédit, n’oubliez pas que le coût du crédit pèse lourd et que beaucoup d’outils n’intègrent pas l’assurance emprunteur. Exemple: un financement de 72 000 € sur 25 ans représente un coût total hors assurance de 53 643 €. Côté taux indicatifs, vous retrouvez 4,75 % (5 à 15 ans) et 4,95 % (16 à 25 ans).

Pour décider, je vous recommande une routine très simple avec le simulateur atf-conseil-finance.fr: vous comparez le rendement net, puis vous arbitrez au TRI sur 8 ans en testant une sortie à 1 an. Les chiffres de stress parlent d’eux-mêmes sur 10 000 €: après 1 an, on va de 8 510 € (tension) à 10 270 € (favorable), alors qu’après 8 ans, on observe 7 470 € (tension) jusqu’à 15 980 € (favorable).

Votre checklist avant de lancer une simulation

• Renseignez: frais d’entrée, frais de gestion, TMI, prélèvements sociaux 17,2 %, durée, revalorisation, primaire ou secondaire (décote).
• Vérifiez: droits 5 %, frais éventuels (1,8 % TTC, 240 €, 0â200 €) et, en cas de crédit, le coût total hors assurance.
• Contrôlez le calendrier: délai de jouissance 2 à 5 mois (exemple 4 mois: revenus à partir du 1er jour du 5e mois).

Lancer le simulateur et obtenir une aide sur vos hypothèses

Vous pouvez lancer une simulation gratuite (mode simple ou avancé) sur atf-conseil-finance.fr pour estimer revenus annuels et mensuels, rendement net, capital à terme et TRI, en intégrant la fiscalité 2025 (TMI + 17,2 %). Gardez en tête les limites: résultats informatifs, et certains coûts (assurance emprunteur, frais d’intermédiation) peuvent ne pas être intégrés par défaut.

Si vous voulez valider votre scénario avec un conseiller, vous pouvez appeler le 01 88 88 81 04, du lundi au vendredi, 9h à 19h.